躺着买？除了凤起潮鸣，老市中心还藏着17个豪宅，接下来可售7557套
还有三个星期，2019年就要过去了。
在年底之际，扑朔迷离的楼市中，购房者最关心的，莫过于明年楼市的行情会如何。
乐观派依旧觉得明年小阳春会如期而至，现在还是腾房票加杠杆地买买买；悲观派则早就鸣金收兵，只在一侧观望。
而近期的宏观面，给我们释放了一个信号：保稳定。
综合各种声音，杭州楼市暂时还没有大起大落的可能。另一方面，新房的供应量相对也十分充足。
近期，《层楼》将就杭州楼市未来的供应做一个系列调查，盘点几大热门板块的潜在库存。今天第一期，我们先来看看通常被解读为“绝版”的老市中心。
市中心还有18个住宅，15个纯新盘
武林壹号之后，杭州老市中心越来越少，另一个凤起潮鸣也只剩33套中式合院。
而这几年购房者一直被新兴的板块所吸引注意力，比如奥体、未来科技城等，市中心似乎是被遗忘了。
但在武林以外的老城区中寻求，还是有不少新的供应量的。
我们也对老城区进行了一个范围划分，东至秋石高架，北至留石高架，西南的边界则是从沈半路-大关路-教工路-余杭塘路-古翠路-西湖。
在这个区域内，有供应量的新盘主要分布在五大板块，分别是望江新城、文晖三里亭、湖墅大关、三塘东新、黄龙文教。
还有一个楼盘则相对独立，它是馒头山下的西子·御园，一共49套的中式合院，户型面积大概在300-400㎡左右。
板块供应主要是3类，分别是已领预售证未签约房源、未领预售证房源、已出让地块涉宅部分。
据《层楼》不完全统计，按照套均130㎡计算（可售建筑面积部分），市中心的库存高达7557套。
看似无房可买的杭州老城区，原来还是藏龙卧虎。
不仅如此，从高层、洋房、合院等，产品类型相当丰富，面积小则108㎡，大则300-400㎡，也是丰俭由人。
只是，绝佳的地段、成熟的配套下，5-7万的均价，也让大部分人望而却步。
望江新城：老城翻新成金融城，还有一个K11
曾几何时，望江板块是以老破著称，即使一面西湖一面钱塘江，地理位置绝佳，但区域内二手房相当乏力。
不过，就在去年8月，滨江以29975元/㎡的楼面价拿下一宗宅地，这个久无新供应的板块，有焕发出了生机。
新的地价，自然有强大的板块规划作为背书。去年10月《杭州市望江单元控制性详细规划修编（草案）》公示，这个板块未来将以望江金融科技城的姿态面世，同时是钱塘江金融港湾的核心产业板块之一。
板块内在售的新盘仅有一个御品，今年御品首开入市时，虽然价格和南星的69800元/㎡齐平，但中签率仅有21%，可见购房者对这个板块的看好程度。
目前，御品仅有最后3幢高层待售，预计近期就会加推，面积119-169㎡，一共只有220套了。
在今年4月，滨江又拿下望江新城内的一宗宅地，楼面价高达45325元/㎡，自持率达22%，并确定和融创进行合作开发。
根据公示，项目规划建造11幢高层住宅和2幢5F洋房，现在项目暂无其他新进展。
新世界望江项目效果图
今年7月底，新世界拿下一宗93364㎡的商住地，其中商业部分占60%。
新世界拟将该地块开发为集商业、办公、住宅及酒店于一体的城市综合体，并首次引入旗下的高端商业地产项目——K11购物艺术中心。
根据项目效果图，东侧主要是高层和超高层的建筑，最高可达到120米。未来的商务办公楼和住宅楼宇应该就分布于此。
值得注意的是，新世界的住宅部分也已经被框在了69800元/㎡价格上。
文晖三里亭：嘉里城要来了
文晖三里亭一带的地理位置真的很不错，与武林广场真的只有一炮仗路，地铁、快速路等交通也是相当方便。
在今年四月份之前，能追溯到的供应是2015年的三宗宅地，朗诗乐府、朗诗熙华府和万科新都会1958，并且早已清盘。
目前，新都会1958在二手房市场上表现并不是特别出色，基本成交单价在4万出头，近6月最高单价也不过4万4。
而今年算是文晖三里亭一带的供应大年，不仅有3宗涉宅用地出让，而且体量也不小，占地面积近15万㎡。
绿城拿下的三里亭宅地，早已公布案名——春月锦庐，并项目规划4幢7F洋房和8幢16F高层。
绿城·春月锦庐效果图
从春月锦庐流出的外立面效果图，可以窥见它的窄边细框外立面，还是那么的美。
虽然在市中心，但春月锦庐的面积段还是相对亲民的，高层主力在128-139㎡。另外，项目的洋房可以说是市中心极度稀缺的产品了。
紧接着落地的是在文晖核心的两宗商住地，一个是中海文晖项目，从项目的公示看，拟建8幢建筑，其中有3幢办公楼、1幢高层和4幢洋房。
中海文晖项目效果图
住宅的体量虽然不大，但地段极佳，紧邻在建的地铁5号线杭氧站，而且未来还有嘉里商住项目的商业加持。
目前，嘉里的商住项目规划尚未出炉，但在拍地之初，就可以预见它的规模了。
它由5宗地块构成，以地铁5号线杭氧站为中心，2宗商地位于东新路西侧，3宗涉宅地位于东新路东侧。
同时，涵盖住宅、商业、商务、商服，还包括城市轨道交通，及社会停车场等，还要预留地铁接入口，一个高规格的TOD，嘉里城就要来了。
而文晖板块本身，就有一个城市之星的规划，9幢工业遗存，全新国际旅游综合体将在此冉冉升起。
可以说，文晖三里亭一带的三个供应，不仅是提供了置换改善的需求，也为板块注入了全新的商业活力。
湖墅大关：杭源里高层5万，还有一个小彩蛋
这个沿运河对称分布的区域，刚好在武林广场的北侧。
上一次，在这片区域有供应，应该能追溯到2011年拿地的凯德湖墅，之后就再无新房供应。
目前，凯德湖墅小户型的二手房成交价多为4万5到5万之间，大户型则又回稍高一些。
直到今年4月，融信远洋·厘望首开高层，均价5万4，主力户型136-151㎡。
融信远洋·厘望鸟瞰效果图
昨天，项目又领出了一张珍贵的合院预售证，一共9套，均价9万6，最贵的一套总价2402万。
之后，项目未推出的只有一幢高层和一幢合院，加起来不过57套，均要在明年入市。
在运河的东岸，杭源里预计将在本月首开，洋房的面积在139㎡，预计均价5万5，高层面积则是108-138㎡，均价5万上下。
也就是说最低只要500万左右，就能重回杭州市中心。
融创金成·杭源里售楼处实景
而在杭源里西侧的锦兰公寓二手房，近期基本没有成交，挂牌则多为5万5上下。
对了，在大关还有一个隐藏多年的彩蛋，那就是北京英蓝在2014年拿下的一宗宅地，位置就在丽水路东侧、长乐路西侧、香积寺路北侧，当时的楼面价不过13315元/㎡。
项目规划在2017年才公示，项目案名为英蓝国际金融中心，规划6幢高层住宅、7幢商业用房、2幢办公用房以及3个广场。
但2年过去了，项目还是迟迟没有其他动静。
三塘东新：四大新盘三个高自持
挨着湖墅大关的三塘东新，目前五一在售项目，不过接下来会有4个入市的涉宅项目。
先来说说三塘单元，一共有三个项目，其中两宗是2017年拿地的，目前都已经确定案名，一个是中冶·锦绣华府，一个是九龙仓·天御。
锦绣华府的东侧就是万家之星，拿地价格高达29809元/㎡，还有36%的自持，更有苛刻的现房销售条件。
根据规划，项目有1幢商业商务楼、3幢8F多层、6幢高层，以及1幢自持高层组成。此外，还需配建1所9班幼儿园。
据项目开发商透露，预计明年下半年就会入市。
中冶·锦绣华府鸟瞰图
至于天御，则挨着中粮方园府，也是目前板块的地王，当时拿地楼面价高达36453元/㎡，还有29%的自持。
最终，项目规划4幢高层，主力户型在约137-197㎡之间，是一个较为纯粹的改善楼盘。
第三个项目是今年4月阳光下拿下的，东至东新路，南至规划新西路，北至善贤路，楼面价为26263元/㎡，自持22%。根据公示，该小区规划了8幢高层。
板块内二手房以万和玺园为例，近三个月成交均价在4万9左右，甚至在9月的时候，还有5万8的高成交价出现。
东新单元仅存的一个项目，是西房在今年9月竞得的，东至规划费家塘路，南至规划东园南路，楼面价为23782元/㎡。
目前尚无具体规划公示，二手房方面区域内最大次新房标杆应该是万家星城，近三个月内成交均价在4万3上下。
黄龙文教：黄龙云起5万8，古翠蓝庭即将入市
在这一带，近十年只有两个新盘，一个是雅戈尔·御西湖，一个是融信·杭州公馆。
而就在上个月，黄龙云起的首开入市，为黄龙文教注入了全新的力量。
这是去年中海拿下的杭师大美院地块，有3幢商业、1幢公租房，4幢高层以及6幢7-9层的洋房及小高层。
5万8单价的高层，还是139㎡的户型，800万上下的房子中签率却只有17%。
没买到也没关系，这个月预计会继续加推，而且项目洋房的样板房也即将开放。
马上，就在元旦前后，滨江中铁建·古翠蓝庭也将迎来首开，据说即将首开的1号楼，主力户型120-125㎡，均为四房两卫。
滨江中铁建·古翠蓝庭效果图
整个项目一共是3幢高层和3幢小高层，还有一幢公租房组成，主力户型面积段106㎡-139㎡，售楼处就在金色蓝庭底商处。
最后一个要在明年上半年入市的是中冶·锦绣公馆，和它的另一个项目一样，也是现房销售。
锦绣公馆所在的这宗商住地，在杭州公馆的东面，楼面价高达39571元/㎡，还有16%的自持。
整个项目规划了5幢高层、3幢酒店式公寓和一幢商业，起步户型139㎡，同时，联袂清华大学、阿里巴巴，引入了“适温、适湿、富氧”科技系统。
这一带的二手房受学区影响，价格层次比较大，如果以御西湖为衡量标准，基本挂牌价在7-8万，但近三个月成交均价只有6万2.
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文∣咸鱼
编辑∣二叔
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